Ingin Memiliki Rumah Susun, Perhatikan Hal Ini!

Oleh: Dian Dwi Kusuma Astuti, S.H.

Perkembangan  hukum  properti atas rumah  susun  yang  belum  tertata  rapi  di  Indonesia menyebabkan  munculnya  beberapa  permasalahan  tentang  rumah  susun  dari  segala aspek,  baik  antara developer (pengembang)  dengan  pemerintah  daerah,  developer  dan/atau Perhipunan Penghuni Rumah Susun (P3SRS)  dengan  konsumen  (calon  pembeli/ pemilik/ penghuni apartemen).

Secara  umum,  penjualan  untuk  produk  properti  berupa  apartemen/condominium/rumah  susun  hampir  menguasai  pasar  properti  di  kota-kota  besar di Indonesia. Ada beberapa alasan mengapa  bisnis  di  bidang  properti  ini  berkembang pesat dalam beberapa tahun terakhir, yakni: 

1. populasi manusia yang terus bertambah, 
2. keterbatasan lahan, 
3. tingginya permintaan akan hunian, 
4. harga rumah tapak (landed house) yang semakin  tinggi  sehingga,  apartemen  menjadi  solusi  untuk  mengatasi  stress  akan  kemacetan  di  kota-kota  besar,  dan  
5. potensi  pasar  bagi  pengembang  developer.

Definisi  Rumah  Susun  berdasarkan  Pasal  1  angka  1  Undang-Undang  No. 20  Tahun  2011  tentang  Rumah  Susun,  berbunyi:  

“Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat  yang  dibangun  dalam  suatu  lingkungan  yang  dalam  bagian-bagian  yang distrukturkan  secara  fungsional, baik  dalam  arah  horizontal  maupun  vertikal  dan  merupakan  satuan-satuan  yang  masing-masing  dapat  dimiliki  dan  digunakan  secara  terpisah  terutama  untuk  tempat  hunian  yang  dilengkapi  dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah  bersama.” 

Dalam  tulisan  ini  akan  diuraikan  mengenai  aspek-aspek  yang  wajib  diketahui  oleh  calon  pembeli  atau  pemilik  tentang  legalitas  apartemen  (pengembang)  dan  aspek  perijinan  rumah  susun/apartemen  di  Indonesia, yakni:

1. Legalitas Apartemen

Membeli  apartemen  pada  saat  launching  (indent)  atau  saat  bangunan  sudah jadi (ready) akan mempengaruhi aspek legalitas yang wajib diketahui oleh calon  pembeli  atau  pemilik  apartemen.  Apabila  calon  pembeli  akan  membeli  unit  apartemen  pada  saat  launching,  maka  berdasarkan  Pasal  42  ayat  (2)  Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (“UU  No.  20  Tahun  2011”).

Terdapat  beberapa  persyaratan yang wajib dipenuhi oleh Developer pada saat Developer memasarkan  apartemen  sebelum  pembangunan  dilaksanakan. Bunyi Pasal  42  ayat  (2)  UU  No.  20  Tahun  2011 yaitu: 

“Dalam hal  pemasaran  dilakukan  sebelum  pembangunan rumah susun dilaksanakan sebagaimana  dimaksud  pada  ayat  (1),  pelaku pembangunan sekurang-kurangnya harus  memiliki:  a.kepastian  peruntukan  ruang;  b.kepastian  hak  atas  tanah;  c.  kepastian  status  penguasaan  rumah  susun; d. perizinan pembangunan rumah susun; dan e. jaminan atas pembangunan rumah susun dari lembaga penjamin.”

Perijinan  yang  wajib  dimiliki  olehr  developer  pada  saat  lauching  (pra  pembangunan)  adalah  izin  zoning  yang biasanya disebut Surat Keterangan Rencana Kota (SKRK) atau Izin Lokasi, AMDAL (Analisis  Mengenai  Dampak  Lingkungan)/UKL/UPL,  dan  Izin  Mendirikan Bangunan (IMB).

Dalam pemasaran  unit  apartemen  dilakukan  sebelum  apartemen  dibangun  akan  melalui  beberapa tahap, yaitu:

• Tahap Pemesanan.
• Tahap penandatanganan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).
• Tahap penandatanganan Perjanjian Pinjam Pakai.
• Tahap  penandatanganan  Akta  Jual  Beli (AJB).

2. Proses Sertifikasi

Sertifikat Hak Milik atas Rumah Susun (“SHMRS”) adalah bentuk kepemilikan yang diberikan terhadap pemegang hak atas Rumah Susun, bentuk hak milik atas rumah susun ini harus dibedakan dengan jenis hak milik terhadap rumah dan tanah pada umumnya. SHMRS dalam dunia properti sering juga disebut strata title.

SHMRS yang berupa salinan-salinan  kemudian dijilid menjadi sebuah dokumen yang disebut dengan Sertifikat, SHMRS dibuat dengan cara: 

• membuat salinan dari buku tanah yang bersangkutan. 
• membuat salinan surat ukur atas tanah bersama. 
• membuat gambar daerah satuan rumah susun yang bersangkutan 

3. PPPSRS (Perhimpunan  Pemilik  dan  Penghuni  Satuan  Rumah  Susun) dan Badan Pengelola

Developer  tidak  boleh  meninggalkan  asas-asas  sebagaimana  terdapat  dalam  undang-undang  yang  berlaku.  UU  No.  20  Tahun  2011  menciptakan  dasar    hukum  yang  tegas  berkaitan  dengan  penyelenggaraan  rumah  susun. Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan  Rumah  Susun  (“P3SRS”)  adalah  badan  hukum  yang  beranggotakan  para pemilik dan/atau penghuni Satuan Rumah  Susun yang  dibentuk sesuai dengan peraturan hukum yang  berlaku. 

Berdasarkan  Pasal  59  ayat  (1)  UU  No.  20  Tahun  2011  yang  berbunyi, “Pelaku  pembangunan  yang  membangun  rumah  susun umum  milik  dan    rumah    susun    komersial    dalam    masa  transisi    sebelum    terbentuknya    PPPSRS  wajib  mengelola rumah susun”, maka  sebagai  pelaku  pembangunan,  developer  pada  tahap  awal  pengelolaan  apartemen  wajib  bertindak  sebagai  pengurus  PPPSRS  (P3SRS)  sementara  sampai  dengan  nantinya  terbentuk  pengurus P3SRS yang dibentuk oleh para penghuni rusun.

4. Biaya  dan  Pajak  Kepemilikan  Apartemen

Tinggal  atau  memiliki  apartemen  memiliki  biaya-biaya  sendiri  yang  wajib  dibayar  oleh  para  pemilik  unit  apartemen  yang  nilainya tidak dapat disamakan pada saat tinggal di landed house. Berikut adalah beberapa biaya yang termasuk di dalamnya adalah pajak  yang  wajib  dibayarkan  kepada Developer  dan P3SRS nantinya yaitu:

• Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
• Biaya Administrasi
• Iuran Pengelolaan Lingkungan

Demikian ulasan mengenai “Ingin Memiliki Rumah Susun, Perhatikan Hal Ini!” apabila sobat Selaras Law Firm ingin mengetahui lebih lanjut, dapat segera menghubungi kami di Selaras Law Firm.com nantikan artikel menarik lainnya!

Sumber:

Adrian,  2010,  Hukum  Rumah  Susun  &  Apartemen,  Jakarta: Sinar  Grafika  Offset.

Santos,  2010,  Pendaftaran  dan  Peralihan Hak Atas Tanah, Jakarta: Kencana Prenada Media.

Sumber Gambar:

pexels.com

Editor: Siti Faridah, S.H.