Oleh: Anies Mahanani, S.H
Halo Sobat Selaras!
Kalian tau nggak sih kalo Indonesia ini memiliki banyak potensi di bidang budaya, pariwisata, maupun kekayaan alam. Mayoritas penduduknya pun bergantung pada sektor pertanian, pengolahan lahan dan pemanfaatan sumber daya alam, so lahan atau tanah menjadi sangat penting dalam kacamata hukum.
Tapi, kalian tau nggak sih kalau tanah kita ada yang dikuasai oleh pihak asing?
Kok bisa ya? Padahal kan sudah diatur dalam Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), hanya warga negara Indonesia yang memperoleh hak milik atas tanah di Indonesia. Untuk lebih lanjutnya, yuk simak tentang Perjanjian Nominee!
Pengertian Perjanjian Nominee
Perjanjian Nominee adalah Perjanjian antara pihak dimana salah satu pihak menggunakan nama pihak lainnya digunakan untuk pembelian suatu benda seperti saham, tanah dan bangunan, dan lainnya. Secara Materiil pemilik asli dari benda tersebut bukan orang yang ada dalam bukti, tetapi orang yang meminjam nama.
Kata Nominee berasal dari bahasa Latin “by name of or under the name of designation of ….” yang berarti dengan nama atau di bawah nama penunjukan. Jadi Nominee berarti bahwa seseorang yang telah ditunjuk atau diajukan untuk bertindak menggantikan seseorang lainnya.
Baca Juga: Pendaftaran Sertipikat Tanah Elektronik
Dalam perjanjian Nominee terdapat pihak yang menunjuk Nominee yang dikenal sebagai beneficiary. Nominee mewakili kepentingan-kepentingan dari beneficiary dan karenanya Nominee dalam melakukan tindakannya harus sesuai dengan yang diperjanjikan dan tentunya harus sesuai dengan perintah yang diberikan oleh pihak beneficiary.
Perjanjian Nominee merupakan salah satu dari jenis perjanjian innominaat yaitu perjanjian yang tidak dikenal dalam KUHPerdata. Namun timbul, tumbuh dan berkembang di dalam kehidupan masyarakat. Berdasarkan KUHPerdata, perjanjian Nominee harus tunduk pada ketentuan-ketentuan hukum perjanjian dalam Buku III KUHPerdata tentang perikatan.
Salah satu contoh perjanjian pinjam nama atau Nominee yaitu kepemilikan hak atas tanah oleh Warga Negara Asing (WNA). WNA menguasai dan memiliki bidang tanah hak milik di Indonesia.
WNA membeli sebidang tanah hak milik dengan menggunakan nama Warga Negara Indonesia (WNI), yaitu tanah hak milik yang nyatanya dibeli (dibayar) oleh WNA tersebut namun didaftarkan dengan atas nama WNI (de jure).
Guna kepastian hukum atas hak atas tanah yang dibelinya tersebut antara WNA dengan WNI dibuatkan dalam suatu perjanjian dan bahkan dalam suatu akta pernyataan yang isinya bahwa WNI adalah orang yang hanya dipinjam namanya dalam bukti hak milik (sertifikat) sedangkan pemilik sesungguhnya adalah WNA (de facto).
Perjanjian Nominee biasanya dibuat dalam bentuk akta otentik, yaitu dalam bentuk akta notaris. Akta yang dibuat oleh Notaris untuk para pihak terutamanya oleh WNA dibuat dengan tujuan untuk mendapat kepastian hukum.
Akta tersebut dijadikan alat bukti yang kuat tentang hak atas kepemilikan tanah tersebut. Sehingga dalam bukti kepemilikan tanah dan atau bangunan atas nama WNI, namun secara kekuasaan dan kepemilikan atas nama WNA.
Keabsahan dan Kepastian Hukum Perjanjian Nominee
Dalam Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) No. 10 Tahun 2020 disebutkan mengenai Perjanjian Pinjam Nama dalam rumusan kamar Perdata. Kaidah hukumnya yaitu “Penggunaan Pinjam Nama (Nominee) pemilik sebidang tanah adalah Pihak yang namanya tercantum dalam Sertifikat, meskipun tanah tersebut dibeli menggunakan uang/harta/aset milik WNA / pihak lain”.
Baca Juga: Asas-Asas Dalam Hukum Waris Islam
Dihubungkan dengan Pasal 1320 KUHPerdata tentang 4 Syarat Sahnya Perjanjian yaitu:
1) Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;
2) Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
3) Suatu hal tertentu; dan
4) Suatu sebab yang halal.
Dalam Perjanjian Nominee tidak memenuhi syarat “suatu sebab yang halal” karena Perjanjian Nominee merupakan perjanjian penyelundupan hukum. Dikatakan sebagai penyelundupan hukum karena dalam hukum perjanjian Indonesia tidak ada pengaturan secara tegas mengenai perjanjian tersebut sehingga dapat dikatakan mengandung pengertian atau keadaan kekosongan norma.
Berdasarkan Pasal 21 ayat (1) UUPA hanya Warga Negara Indonesia yang memperoleh hak milik atas tanah di Indonesia, namun dalam perjanjian Nominee terdapat unsur melanggar aturan tersebut. Dalam Pasal 42 UUPA menyatakan bahwa WNA hanya boleh mempunyai tanah dan/atau bangunan yang berstatus hak pakai, dengan syarat WNA tersebut haruslah berkedudukan di Indonesia.
Walaupun dalam perjanjian memiliki asas bebas berkontrak namun perjanjian yang dilakukan oleh kedua pihak tidak boleh menyimpangi atau melawan hukum yang berlaku.
Akibat Hukum Perjanjian Nominee
Sebab dibuatnya perjanjian ini adalah untuk melakukan hal yang dilarang oleh undang-undang, yaitu WNA menguasai dan mempunyai tanah hak milik. Dengan demikian, karena perjanjian tidak memenuhi syarat objektif, maka perjanjian tersebut menjadi batal demi hukum (menjadi tidak sah dan tidak mempunyai kekuatan mengikat) dan kemudian tanah dan/atau bangunan yang diperjanjikan akan jatuh kepada negara.
Jadi, dapat dipahami dari penjelasan diatas bahwa yang mendasari Perjanjian Nominee dalam perkara ini adalah penyelundupan hukum. Secara tidak langsung perjanjian tersebut bertujuan untuk memindahkan hak milik atas tanah tersebut kepada warga negara asing.
Sehingga, menghindari ketentuan Pasal 9 Ayat (1) dan Pasal 21 Ayat (1) UUPA yang secara jelas telah menyatakan bahwa Warga Negara Asing tidak dapat menguasai tanah di seluruh wilayah Indonesia dengan menggunakan hak milik, karena hanya warga negara Indonesia yang dapat menguasai tanah dengan status hak milik.
Perjanjian Nominee yang digunakan oleh warga negara asing untuk memperoleh hak milik atas tanah di Indonesia dinyatakan batal demi hukum.
Berakibat batal demi hukum disebabkan karena tujuan dari perjanjian ini untuk menyelundupkan hukum, sehingga bertentangan dengan syarat sahnya perjanjian dalam pasal 1320 KUH Perdata yaitu pada unsur “suatu sebab yang halal”.
Sobat Selaras yang membaca artikel ini semoga bukan salah satu pihak yang ikut serta dalam Perjanjian Nominee ini yahhh, untuk penjelasan lebih detail sobat Selaras bisa loh mengakses artikel lain maupun menghubungi tim kami untuk konsultasi lebih detailnya!
Sumber:
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
Surat Edaran Mahkamah Agung No. 10 Tahun 2020.
Diskusi Hukum. 2022, 1 Februari. Perjanjian Pinjam Nama dalam Kepemilikan Tanah. Youtube.https://www.youtube.com/watch?v=2mnpYXMdO3A&t=70s&ab_channel=DiskusiHukum.
Sumber Gambar:
pexels.com
Editor: Siti Faridah, S.H.
