Sengketa Properti Dan Penyelesaiannya

Oleh : Dian Dwi Kusuma Astuti, S.H.

Saat ini, fenomena sengketa tanah menjadi isu yang selalu muncul seiring dengan pertambahan jumlah penduduk, kemajuan ilmu pengetahuan dan teknologi, tuntutan pembangunan serta peningkatan kesadaran masyarakat tentang hukum, untuk mengetahui jenis sengketa apa saja sih yang dipermasalahkan dan bagaimana penyelesaiannya, yuk simak penjelasan berikut!

Sengketa Pertanahan

Kamus Bahasa Indonesia mengartikan sengketa sebagai pertentangan atau konflik. Konflik timbul dari adanya pertentangan antara orang-orang, kelompok-kelompok, atau organisasi-organisasi terhadap suatu objek yang dipermasalahkan.

Definisi Sengketa menurut Ali Achmad yaitu, pertentangan antara kepentingan atau hak milik yang dapat menimbulkan akibat hukum bagi kedua pihak yang berkonflik, dalam hal ini jika dikaitkan dengan sengketa tanah maka merupakan konflik antara beberpa pihak yang memiliki kepentingan yang sama atas bidang-bidang tanah tertentu yang dikarenakan kepentingan tersebut dapat menimbulkan akibat hukum.

Beberapa peraturan dalam memberikan definisi mengenai sengketa pertanahan, yaitu :

1. Pasal 1 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nomor 1 Tahun 1999 tentang Tata Cara Penanganan Sengketa Pertanahan, selanjutnya disebut PMNA/KBPN 1/1999, sengketa tanah yaitu: Perbedaan pendapat antar pihak yang berkepentingan mengenai keabsahan suatu hak, pemberi hak atas tanah, pendaftaran hak atas tanah, termasuk peralihan dan penerbitan tanda bukti haknya serta pihak yang berkepentingan yang merasa mempunyai hubungan hukum dan pihak lain yang berkepentingan terpengaruh oleh status hukum tanah tersebut.
2. Keputusan Kepala BPN RI No. 34 Tahun 2007 tentang Teknis Penanganan dan Penyelesaian masalah Pertanahan disebutkan, sengketa pertanahan adalah2 Perbedaan nilai, kepentingan, pendapat dan atau persepsi antara orang perorangan dan atau badan hukum (privat atau publik) mengenai status penguasaan dan atau status kepemilikan dan atau status penggunaan atau pemanfaatan atas bidang tanah tertentu oleh pihak tertentu, atau status keputusan tata usaha negara menyangkut penguasaan, pemilikan dan penggunaan atau pemanfaatan atas bidang tanah tertentu.
3. Peraturan Kepala BPN RI No. 3 Tahun 2011 tentang Pengelolaan Pengkajian dan Penanganan Kasus Pertanahan, sengketa tanah adalah Perselisihan pertanahan antara orang perorangan, badan hukum atau lembaga yang tidak berdampak luas secara sosio politis.

Penyebab Timbulnya Sengketa Pertanahan 

Sengketa tanah akibat dari pertentangan kepentingan perorangan dan kepentingan kelompok, seperti akibat sengketa antara Pemerintah dan masyarakat, sengketa antara masyarakat dengan investor dengan BUMN, Pemerintah dengan Pemerintah, maupun antara masyarakat itu sendiri.

Sebagian besar muncul sebagai akibat pembebasan tanah untuk kepentingan infrastruktur dan juga karena masalah penyerobotan tanah maupun overlaping tanah. Kasus-kasus pertanahan/sengketa pertanahan yang terjadi ada beberapa macam, antara lain:

1. Mengenai masalah status tanah
2. Masalahan kepemilikan
3. Masalah bukti-bukti perolehan yang menjadi dasar pemberian hak atas tanah, dan sebagainya.

Bahwa dalam hukum tanah dikenal adanya data tanah.  Berdasarkan PP No. 24 Tahun 1997 tentang pedaftaran data tanah terdiri dari :

1. Data Fisik

Meliputi: letak tanah, batas-batas tanah, luas bidang tanah, ada atau tidak bangunan atau tanaman diatasnya.

Masalah dari data fisik, yang sering dijumpai adalah:

a) mengenai letak dan batas tanah, dimana pemegang hak tidak dapat/ragu-ragu menunjukan dengan tepat, dikarenakan belum pernah dilakukan pengukuran dan pemetaan oleh Kantor Pertanahan setempat, jadi pemegang hak hanya berdasar dari yang tertera pada surat yang dimilikinya.

b) fisik tanah tidak dikuasai secara nyata, bahkan ada yang sudah ditempati /digarap oleh pihak lain

2. Data Yuridis

Meliputi: status tanah, subjek /pemegang hak atas tanah, ada / tidak hak-hak lain yang membebani hak atas itu.

Masalah data yuridis, yang sering dijumpai adalah:

a) status tanah yang dikuasai ada yang tanah bekas hak-hak barat yang sudah dikonversi menjadi HGB/HGU/ H Pakai yang dan sudah habis jangka waktunya namun belum diperbaharui lagi, tanah garapan, tanah HGB/H Pakai yang jangka waktunya habis dan belum diperpanjang lagi, HM/HGU/HGB yang sedang dibebani H Tanggungan.

b) suratsurat tanah yang tidak lengkap.

c) surat ijin yang belum ada.

d) Subjek/ Pemegang haknya sudah meninggal dunia dan belum dibuatkan keterangan waris, perselisihan antara para ahli waris sendiri yang belum selesai, pemegang hak tidak diketahui keberadaannya, penggunaan nama orang lain sebagai pemegang hak (nomine).

3. Masalah Pembayaran

Masalah pembayaran yang tidak sesuai dengan yang diperjanjikan mengenai waktu pelunasannya dalam pembayaran bertahan, penolakan pemberian ganti kerugian yang ditetapkan sedang dalam proses di instansi terkait.

Pada dasarnya akar permasalahan timbulnya sengketa tanah di Indonesia adalah:

1. Kurang tertibnya administrasi pertanahan masa lalu
2. Ketimpangan struktur penguasaan dan pemilikan tanah
3. Sistem publikasi pendaftaran tanah yang negative
4. Meningkatnya kebutuhan tanah, sehingga harga tanah tidak dapat dikendalikan karena mafia tanah
5. Peraturan perundang-undangan yang tumpang tindih, baik horizontal maupun vertical, demikian juga subtansi yang diatur
6. Masih banyaknya terdapat tanah terlantar
7. Kurang cermat Notaris dan PPAT dalam menjalankan tugasnya
8. Belum terdapat persamaan persepsi atau intepretasi para penegak hukum khususnya Hakim terhadap peraturan perundang-undangan di bidang pertanahan
9. Para penegak hukum belum kurang berkomitmen untuk melaksanakan peraturan perundang-undangan secara konsekuen dan konsisten.

Penyelesaian Sengketa Tanah 

Menghindari sengketa pertanahan salah satu cara yang bisa dilakukan yaitu dimulai dari upaya pencegahan terjadinya sengketa pertanahan, adapun caranya yaitu:

1. Penertiban administrasi pertanahan yang berkaitan dengan sumber konflik.
2. Tindakan proaktif untuk mencegah dan menangani potensi konflik/sengketa.
3. Penyuluhan hukum dan/ atau sosialisasi pertanahan.
4. Pembinaan partisipasi dan pemberdayaan masyarakat.
5. Pemetaan tanah-tanah yang rawan konflik/sengketa, baik tanah milik Negara, milik pengusaha, maupun milik masyarakat adat.

Pada dasarnya terdapat 2 (dua) cara yang dapat dilakukan dalam penyelesaian sengketa pertanahan, yakni:

1. Penyelesaian di luar pengadilan. Penyelesaian konflik pertanahan di luar pengadilan dilakukan dengan cara negosiasi, musyawarah mufakat dan mediasi. Sehingga dalam hal ini penyelesaian dilakukan untuk memperoleh hasil win-win solution.
2. Penyelesaian melalui badan peradilan Penyelesaian melalui peradilan adalah merupakan penyelesaian sengketa pertanahan melalui lembaga pengadilan atau yang dikenal dengan penyelesaian secara litigasi. Litigasi adalah proses dimana seorang individu atau badan membawa sengketa, kasus ke pengadilan atau pengaduan dan penyelesaian tuntutan atau penggantian atas kerusakan. Litigasi juga diartikan sebagai proses administrasi dan peradilan (court and administrative proceeding).

Dalam hal ini, penyelesaian sengketa tanah tidak hanya dilakukan melalui Pengadilan Negeri (PN), namun juga melalui Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN), dan tidak jarang penyelesaian sengketa tanah merambah ke wilayah hukum pidana karena dalam sengketa tersebut terkandung unsur-unsur pidana.

Demikian untuk artikel kali ini. jika Sobat Selaras Law Firm ingin tahu lebih banyak dan melakukan konsultasi hukum bisa cek di web kami Selaras Law Firm.com terdapat banyak layanan yang dapat sobat semua akses dengan mudah dan kapan aja. Nantikan artikel selanjutnya ya!

Sumber:

Badriyah Harun, 2013, Solusi Sengketa Tanah dan Bangunan, Yogjakarta: Penerbit Pustaka Yustisia.

Harjono, D. K, 2016, Hukum Properti, Jakarta: PPHBI.

Sumber Gambar:

unsplash.com

Editor: Siti Faridah, S.H.