Status Hak Kepemilikan Bagi Pembeli Satuan Rumah Susun

July 8, 2022

Oleh: Dian Dwi Kusuma Astuti, S.H.

Usaha di bidang properti saat ini berkembang sangat pesat. Permintaan perumahan yang semakin banyak dengan lahan yang jumlahnya terbatas terutama di area perkotaan menyebabkan usaha ini menghadapi tantangan yang semakin berat untuk mendapatkan tempat-tempat yang strategis. Saat ini Indonesia telah memiliki peraturan perundang-undangan yang mengatur mengenai rumah susun, yaitu Undang-Undang No. 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun. Definisi rumah susun menurut Pasal 1 angka 1 adalah

“bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama”.

Terbatasnya lahan yang strategis di daerah perkotaan membuat bidang perumahan ini mulai beralih dari perumahan ke rumah susun, yang sering disebut juga sebagai satuan rumah susun serta apartemen. Rumah susun memiliki bukti kepemilikan berupa sertifikat kepemilikan atas satuan rumah susun yang disebut Sertipikat Hak Milik atas satuan rumah susun. Kepemilikan rumah susun pada umumnya terjadi karena adanya transaksi jual beli antara penjual atau pengembang dengan pembeli. Akta jual beli pada umumnya diterbitkan apabila rumah susun telah selesai dibangun atau sedang dalam masa penyelesaian akhir.

Sebelum keluarnya bukti kepemilikan sertifikat Hak Milik atas satuan rumah susun, terdapat sebuah perjanjian pendahuluan jual beli atas rumah susun tersebut. Perjanjian ini disebut pre-project selling merupakan penjualan sebelum proyek dibangun di mana properti yang dijual tersebut baru berupa gambar atau konsep. Perjanjian pendahuluan jual beli rumah susun ini adalah perjanjian yang berisikan hak-hak dan kewajiban-kewajiban antara pembeli dan pengembang rumah susun.

Tujuan dibuatnya perjanjian standar tersebut dilakukan adalah untuk memberikan kemudahan bagi para pihak yang bersangkutan, namun mengingat yang membuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli tersebut adalah pihak pengembang, maka ada kecenderungan kepentingan pengembang akan lebih dominan dan menguntungkan pihak pengembang. Perjanjian Pengikatan Jual Beli ini biasanya tidak memberikan perlindungan hukum yang memadai bagi pembeli satuan rumah susun karena dibuat secara sepihak oleh pengembang.

Kepemilikan atas satuan rumah susun disebut sebagai Hak Milik atas Satuan Rumah Susun. Menurut Eman Ramelan dalam bukunya Perlindungan Hukum Bagi Konsumen Pembeli Satuan Rumah Susun/Strata Title/Apartemen dinyatakan bahwa hak milik atas satuan rumah susun adalah hak milik atas satuan yang bersifat perseorangan dan terpisah, yang meliputi juga hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan.

Memiliki Hak Milik Satuan Rumah Susun berarti memiliki dua jenis hak yaitu hak yang bersifat individu dan hak yang bersifat kolektif. Hak Milik Satuan Rumah Susun terbatas pada hak milik atas satuan dari bangunan rumah susun, bukan hak milik atas tanah tetapi hak yang berkaitan dengan tanah, sehingga diberikan jangka waktu tertentu. Di dalam Penjelasan Umum Undang-Undang No. 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun ditegaskan bahwa pembangunan rumah susun ditujukan untuk tempat hunian, khususnya bagi golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah. Namun demikian pembangunan rumah susun harus dapat mewujudkan pemukiman yang lengkap dan fungsional.

Berbeda dari pengaturan Hak Milik dalam UUPA yang dimiliki oleh perseorangan maupun badan hukum. Untuk mendapatkan hak milik tersebut haruslah memenuhi beberapa persyaratan terkait tanah, pembangunan, perijinan, dan sesuai dengan langkah-langkah perolehan hak milik atas satuan rumah susun.

Prosedur perolehan hak milik atas satuan rumah susun, diantara lain:

Perolehan izin lokasi: bagi pelaku pembangunan rumah susun yang berbentuk Perseroan Terbatas (PT) diwajibkan memiliki izin lokasi yang diterbitkan oleh Bupati/Walikota yang wilayah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan sebelum memperoleh hak atas tanah.
Perolehan hak atas tanah: perolehan hak atas tanah untuk pembangunan rumah susun dapat ditempuh melalui pemindahan hak atas tanah, atau pelepasan hak atas tanah oleh pemegang hak atas tanah dengan atau tanpa pemberian ganti kerugian.
Penerbitan sertifi kat hak atas tanah: sertifi kat hak atas tanah yang atasnya akan dibangun rumah susun diterbitkan oleh kantor Pertanahan Kabupaten/Kota yang wilayah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan. Sertifi kat hak atas tanah tersebut atas nama pelaku pembangunan rumah susun.
Penerbitan izin mendirikan bangunan: pelaku pembangunan rumah susun harus memiliki Izin Mendirikan Bangunan (IMB) yang diterbitkan oleh Pemerintah Kabupaten/Kota.
Pengesahaan pertelaan: pengembang wajib membuat dan menyertakan suatu pertelaan yang merupakan penunjuk batas-batas tiap satuan rumah susun di antara lain bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama beserta nilai perbandingan proporsionalnya dengan rinci yang merupakan hak setiap pembeli satuan rumah susun.
Penerbitan akta pemisahan satuan rumah susun: pelaku pembangunan rumah susun harus memiliki akta pemisahan rumah susun atas satuan rumah susun, benda bersama, bagian bersama, dan tanah bersama, yang disahkan oleh Bupati/Walikota.
Penerbitan sertipikat laik fungsi,Pelaku pembangunan rumah susun setelah menyelesaikan seluruh atau sebagian pembangunan rumah susun sepanjang tidak bertentangan dengan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) wajib memiliki sertipikat laik fungsi yang diterbitkan oleh Bupati/Walikota.
Pendaftaran: pendaftaran ini merupakan pendaftaran akta pemisahan satuan rumah susun menjadi rumah susun yang menjadi syarat terbitnya hak milik atas satuan rumah susun. Dalam pendaftaran ini dilakukan pembuatan buku tanah hak milik atas satuan rumah susun sesuai jumlah satuan rumah susun yang tertulis dalam akta pemisahan, hal ini juga merupakan pemenuhan asas publisitas. Kemudian adalah pendaftaran kepada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota dengan membawa seluruh persyaratan yang telah dipenuhi sebelumnya.
Penerbitan sertipikat hak milik atas satuan rumah susun dan/atau sertipikat kepemilikan bangunan: Sertipikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun diterbitkan oleh kantor Pertanahan Kabupaten/Kota yang wilayah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan.

Dalam perjanjian ini juga ditentukan suatu syarat formil dalam pelaksanaannya. Pada perjanjian jual beli satuan rumah susun yang merupakan penyebab terjadinya perpindahan hak milik atas satuan rumah susun dari tangan penjual ke tangan pembeli diisyaratkan bahwa perjanjian jual beli satuan rumah susun dituangkan dalam suatu akta otentik yang dibuat dan ditanda tangani oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah pada saat dilakukan jual beli satuan rumah susun dengan akta otentik yang dibuat di Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Perjanjian jual beli suatu rumah susun wajib dibuat dan dilakukan di Penjabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), hal ini tentu disertai dengan bukti kepemilikan berupa sertifi kat dari pihak pengembang yang nantinya akan diserahkan kepada pembeli. Hal ini diatur dalam Pasal 37 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997 yang menyatakan:

“Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual-beli,tukar-menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah yang berwenang menurut ketentuan perundang-undangan yang berlaku.”

Demikian pembahasan mengenai Status Hak Kepemilikan Bagi Pembeli Satuan Rumah Susun, apabila sobat Selaras Law Firm ingin mengetahui lebih lanjut dapat menghubungi tim Selaras Law Firm kami. Nantikan artikel menarik selanjutnya!