Status Hak Kepemilikan Bagi Pembeli Satuan Rumah Susun

Status Hak Kepemilikan Bagi Pembeli Satuan Rumah Susun
Status Hak Kepemilikan Bagi Pembeli Satuan Rumah Susun

Oleh: Dian Dwi Kusuma Astuti, S.H.

Usaha    di    bidang    properti    saat    ini    berkembang     sangat     pesat.     Permintaan     perumahan   yang   semakin   banyak   dengan   lahan   yang   jumlahnya   terbatas   terutama   di  area  perkotaan  menyebabkan  usaha  ini  menghadapi  tantangan  yang  semakin  berat  untuk    mendapatkan    tempat-tempat    yang    strategis.  Saat ini Indonesia telah memiliki peraturan perundang-undangan yang mengatur mengenai rumah susun, yaitu Undang-Undang No. 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun. Definisi rumah susun menurut Pasal 1 angka 1 adalah 

bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama”.

Terbatasnya  lahan  yang  strategis  di  daerah perkotaan membuat bidang perumahan ini  mulai  beralih  dari  perumahan  ke  rumah  susun, yang sering disebut juga sebagai satuan rumah susun serta apartemen. Rumah susun memiliki bukti kepemilikan berupa   sertifikat   kepemilikan   atas   satuan rumah  susun  yang  disebut  Sertipikat  Hak  Milik  atas  satuan  rumah  susun. Kepemilikan  rumah  susun  pada  umumnya  terjadi  karena  adanya transaksi jual beli antara penjual atau pengembang  dengan  pembeli.  Akta  jual  beli  pada   umumnya   diterbitkan   apabila   rumah   susun telah selesai dibangun atau sedang dalam masa penyelesaian akhir. 

Sebelum keluarnya bukti kepemilikan sertifikat Hak Milik atas satuan rumah susun, terdapat sebuah perjanjian  pendahuluan  jual  beli  atas  rumah  susun tersebut. Perjanjian ini disebut pre-project selling merupakan penjualan sebelum proyek dibangun di mana properti yang dijual tersebut baru   berupa   gambar   atau   konsep. Perjanjian pendahuluan  jual beli rumah susun ini adalah   perjanjian   yang   berisikan   hak-hak   dan    kewajiban-kewajiban    antara    pembeli    dan  pengembang rumah susun.

Tujuan  dibuatnya  perjanjian standar  tersebut  dilakukan  adalah  untuk  memberikan   kemudahan   bagi   para   pihak  yang  bersangkutan,  namun  mengingat  yang membuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli tersebut  adalah  pihak pengembang, maka ada kecenderungan kepentingan pengembang akan lebih   dominan   dan   menguntungkan pihak pengembang. Perjanjian    Pengikatan Jual Beli   ini biasanya tidak   memberikan   perlindungan   hukum  yang  memadai  bagi  pembeli  satuan  rumah  susun  karena  dibuat secara  sepihak oleh pengembang.

Kepemilikan   atas   satuan   rumah   susun   disebut sebagai Hak Milik atas Satuan Rumah Susun. Menurut Eman Ramelan dalam bukunya Perlindungan Hukum Bagi Konsumen Pembeli Satuan Rumah Susun/Strata Title/Apartemen dinyatakan bahwa hak milik atas  satuan  rumah  susun  adalah  hak  milik  atas  satuan  yang  bersifat  perseorangan  dan  terpisah,  yang  meliputi  juga  hak  atas  bagian  bersama,  benda  bersama,  dan  tanah  bersama  yang   semuanya   merupakan   satu   kesatuan   yang  tidak  terpisahkan  dengan  satuan  yang  bersangkutan.

Memiliki    Hak    Milik    Satuan    Rumah    Susun  berarti  memiliki  dua  jenis  hak  yaitu  hak   yang   bersifat   individu   dan   hak   yang bersifat  kolektif.  Hak  Milik  Satuan  Rumah  Susun terbatas pada hak milik atas satuan dari bangunan rumah susun, bukan hak milik atas tanah tetapi hak yang berkaitan dengan tanah, sehingga   diberikan   jangka   waktu   tertentu. Di dalam Penjelasan Umum Undang-Undang No. 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun ditegaskan bahwa pembangunan rumah susun ditujukan untuk tempat hunian, khususnya bagi golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah. Namun demikian pembangunan rumah susun harus dapat mewujudkan pemukiman yang lengkap dan fungsional.

Berbeda dari pengaturan Hak Milik dalam UUPA yang dimiliki oleh perseorangan maupun  badan  hukum. Untuk   mendapatkan   hak   milik   tersebut   haruslah   memenuhi beberapa persyaratan terkait tanah, pembangunan,  perijinan,  dan  sesuai  dengan  langkah-langkah   perolehan   hak   milik   atas   satuan rumah susun.

Prosedur  perolehan  hak  milik  atas  satuan  rumah susun, diantara lain:

  1. Perolehan izin lokasi: bagi  pelaku  pembangunan  rumah  susun  yang  berbentuk  Perseroan  Terbatas  (PT)  diwajibkan   memiliki   izin   lokasi   yang   diterbitkan   oleh   Bupati/Walikota   yang   wilayah  kerjanya  meliputi  letak  tanah  yang bersangkutan sebelum memperoleh hak atas tanah.
  2. Perolehan hak atas tanah: perolehan hak atas tanah untuk     pembangunan     rumah     susun     dapat     ditempuh  melalui  pemindahan  hak  atas  tanah, atau pelepasan hak atas tanah oleh pemegang  hak  atas  tanah  dengan  atau  tanpa pemberian ganti kerugian.
  3. Penerbitan   sertifi kat   hak   atas   tanah: sertifi kat  hak  atas  tanah  yang  atasnya akan  dibangun  rumah  susun  diterbitkan  oleh  kantor  Pertanahan  Kabupaten/Kota  yang   wilayah   kerjanya   meliputi   letak   tanah  yang  bersangkutan.  Sertifi kat  hak atas   tanah   tersebut   atas   nama   pelaku   pembangunan rumah susun. 
  4. Penerbitan   izin   mendirikan   bangunan: pelaku pembangunan rumah susun harus memiliki   Izin   Mendirikan   Bangunan (IMB)  yang  diterbitkan  oleh  Pemerintah  Kabupaten/Kota. 
  5. Pengesahaan    pertelaan:    pengembang    wajib  membuat  dan  menyertakan  suatu  pertelaan    yang    merupakan    penunjuk    batas-batas   tiap   satuan   rumah   susun   di  antara  lain  bagian  bersama,  benda  bersama,   dan   tanah   bersama   beserta   nilai     perbandingan     proporsionalnya     dengan    rinci    yang    merupakan    hak    setiap   pembeli   satuan   rumah   susun.
  6. Penerbitan akta pemisahan satuan rumah susun: pelaku pembangunan rumah susun harus  memiliki  akta  pemisahan  rumah  susun  atas  satuan  rumah  susun,  benda  bersama,   bagian   bersama,   dan   tanah   bersama,   yang   disahkan   oleh   Bupati/Walikota. 
  7. Penerbitan sertipikat laik fungsi,Pelaku    pembangunan    rumah    susun    setelah    menyelesaikan    seluruh    atau    sebagian   pembangunan   rumah   susun   sepanjang   tidak   bertentangan   dengan   Izin  Mendirikan  Bangunan  (IMB)  wajib  memiliki   sertipikat   laik   fungsi   yang   diterbitkan oleh Bupati/Walikota. 
  8. Pendaftaran:  pendaftaran  ini  merupakan  pendaftaran    akta    pemisahan    satuan    rumah susun menjadi rumah susun yang menjadi  syarat  terbitnya  hak  milik  atas  satuan  rumah  susun.  Dalam  pendaftaran  ini dilakukan pembuatan buku tanah hak milik  atas  satuan  rumah  susun  sesuai  jumlah satuan rumah susun yang tertulis dalam   akta   pemisahan,   hal   ini   juga   merupakan  pemenuhan  asas  publisitas.  Kemudian   adalah   pendaftaran   kepada   Kantor     Pertanahan     Kabupaten/Kota     dengan  membawa  seluruh  persyaratan  yang telah dipenuhi sebelumnya. 
  9. Penerbitan   sertipikat   hak   milik   atas   satuan  rumah  susun  dan/atau  sertipikat  kepemilikan       bangunan:       Sertipikat       Hak  Milik  atas  Satuan  Rumah  Susun  diterbitkan    oleh    kantor    Pertanahan    Kabupaten/Kota  yang  wilayah  kerjanya  meliputi letak tanah yang bersangkutan. 

Dalam perjanjian ini juga ditentukan suatu syarat  formil  dalam  pelaksanaannya.  Pada  perjanjian  jual  beli  satuan  rumah  susun  yang  merupakan  penyebab  terjadinya  perpindahan  hak milik atas satuan rumah susun dari tangan penjual    ke    tangan    pembeli    diisyaratkan bahwa   perjanjian   jual   beli   satuan   rumah   susun  dituangkan  dalam  suatu  akta  otentik  yang dibuat dan ditanda tangani oleh Pejabat Pembuat  Akta  Tanah pada  saat  dilakukan  jual  beli  satuan  rumah  susun  dengan  akta  otentik  yang  dibuat  di  Pejabat  Pembuat  Akta  Tanah  (PPAT). 

Perjanjian jual beli suatu rumah susun wajib dibuat dan dilakukan di Penjabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), hal  ini  tentu  disertai  dengan  bukti kepemilikan berupa sertifi kat dari pihak pengembang  yang  nantinya  akan  diserahkan  kepada  pembeli.  Hal  ini  diatur  dalam  Pasal  37  ayat  (1)  PP  Nomor  24  Tahun  1997  yang  menyatakan:

“Peralihan hak  atas tanah dan hak milik  atas satuan rumah susun melalui  jual-beli,tukar-menukar,  hibah,  pemasukan  dalam  perusahaan  dan  perbuatan  hukum  pemindahan   hak   lainnya,   kecuali   pemindahan    hak    melalui    lelang hanya     dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh  Pejabat  Pembuat  Akta Tanah yang berwenang menurut ketentuan perundang-undangan yang berlaku.”

Demikian pembahasan mengenai Status Hak Kepemilikan Bagi Pembeli Satuan Rumah Susun, apabila sobat Selaras Law Firm ingin mengetahui lebih lanjut dapat menghubungi tim Selaras Law Firm kami. Nantikan artikel menarik selanjutnya!

Sumber:

Eman Ramelan, 2014, Perlindungan Hukum Bagi Konsumen Pembeli Satuan Rumah Susun/Strata Title/Apartemen, Yogyakarta: Laksbang Grafika.

Ridwan, 2009, Tiga  Dimensi  Hukum Administrasi dan    Peradilan    Administrasi, Yogyakarta: FH UII Press.

Sumber Gambar:

unsplash.com

Editor: Siti Faridah, S.H.

Legal Compliance

Our legal compliance services ensure your business adheres to regulations. From contracts to regulatory matters, we guide you through legal complexities, fostering a secure and compliant operational environment.

Family Law

Our family law services encompass divorce, child custody, and estate planning, providing personalized solutions to protect your family’s interests during challenging times.

Property Law

Secure your property transactions with our expert guidance. From acquisitions to disputes, our property law services cover every aspect, ensuring clarity, compliance, notary services and effective resolution of real estate matters.

Litigation

From civil to commercial litigation, we deliver robust representation, combining legal expertise with a strategic approach to protect your interests in the courtroom.

Copyright

Protect your intellectual property with our expert copyright services. From registration to enforcement, we safeguard your creative assets, ensuring your ideas remain exclusively yours.

Dispute Resolution

Resolve conflicts efficiently with our dispute resolution expertise. Whether through negotiation, mediation, or litigation, we strive for favorable outcomes, providing clients with effective legal representation and tailored solutions.

Debt & Insolvency

Our comprehensive debt and insolvency services offer strategic solutions, debt restructuring, and legal guidance, empowering businesses in Indonesia to overcome financial hurdles.

Contract Law

Draft, review, and enforce contracts confidently. Our contract law services cover all aspects, ensuring clear terms, dispute resolution mechanisms, and legal compliance for seamless business transactions.

Company Law

Indonesian corporate law related to company setup and company consultation for locals and expats. Optimize your business structure and operations. Our company law services cover incorporation, governance, compliance, and strategic legal advice, fostering a solid legal foundation for your company’s success.

Let's chat
1
Hello,
Can we help you?